Секрет как не платить налог при продаже квартиры

Подоходный налог относится к обязательному виду налогообложения граждан и не резидентов РФ. Продажа недвижимости рассматривается государством как средство получения прибыли, поэтому бывший собственник в большинстве случаев должен задекларировать и оплатить определенную сумму от цены квартиры – НДФЛ для резидентов РФ 13%, для иностранцев 30%, статья 208 НК РФ. Как обойти закон и не платить эти сборы. В некоторых случаях это вполне выполнимо без нарушения налогового кодекса.

Когда не платить

Случаи, которые предусматривают освобождение собственников от уплаты налогов, разделяются на недвижимость, приобретенную до 01.01.2016 и после. В первом случае срок, освобождающий от НДФЛ, 3 года. Например, человеку достается квартира в наследство. Спустя 4 года он ее продает. Таким образом, гражданин не платит налог. Если квартира будет продана ранее, чем через 36 месяцев, то по стандартной формуле будет взыскано 13% от суммы в договоре продажи, а не от кадастровой стоимости.

Для тех объектов недвижимого имущества, которые были приобретены после 01.01.2016, есть два пути решения проблемы. Срок в 3 года определен для случаев приватизации жилья, получения в дар или наследство от близких родственников. Срок 5 лет для тех, кто приобрел квартиры или дома за деньги и прочие неуказанные случаи.

Например, гражданин Иванов И.И. 01.02.2016 купил квартиру, а в 2024 году планирует продать. Он должен рассчитывать на заполнение налоговой декларации и уплату 13% от дохода. Второй случай. Гражданин Петров П.П. получил в наследство квартиру от матери 02.01.2016, а продает ее 10.09.2019. Три года прошло, а значит налог взыскан не будет.

Читайте также: Что такое «Ипотечные каникулы» и как их получить?

Секрет, как избежать уплаты сборов

Поскольку налог взимается только с дохода, то есть выход – продать помещение за ту сумму, которая меньше приобретаемой. Также налогом облагают только доход от продажи, а не всю сумму. Например, гражданин Сергеев С.С. купил квартиру 01.01.2017 за 6 миллионов рублей. А продает ее 01.01.2018 за 7 000 000. Таким образом, доход и налог на него составит: 7 000 000 – 6 000 000 = 1 000 000; налог 1 000 000 : 100 * 13 = 130 000 рублей.

Вторая ситуация. Дом с земельным участком приобретен в 2016 году за 3 миллиона, а продается в 2024 за 2 миллиона 700 тысяч. Сумма продажи в договоре меньше той цены, за которую приобретен дом. Значит, налог не будет взыскан.

Обратите внимание!

Не стоит увлекаться искусственным занижением цены. Если перепродажа недвижимости будет стоить менее 70% от кадастровой стоимости, то налог будет рассчитан именно от этой суммы.

https://youtu.be/GRwvz2JAkhM

Например, кадастровая стоимость квартиры 2 000 000. Цена покупки 3 миллиона, а продают ее за 1 миллион. Такой демпинг может сыграть злую шутку с продавцом. От 2 миллионов 70% от кадастра – 1 миллион 400 тысяч, и налог взыщут именно от этой суммы – 182 тысячи. А если бы цена в договоре была выше 1 400 000 рублей, то такая схема налогообложения не применялась бы.

Уйти от оплаты обязательной суммы можно и через альтернативную сделку, если составляется сложный договор купли-продажи, когда средства от продажи первоначальной квартиры идут на покупку новой.

Для того чтобы не платить налог на доход физических лиц от продажи квартиры, можно пойти несколькими путями. Первый случай предполагает выжидание срока, по истечении которого пошлина не назначается. Вторая ситуация – продать недвижимость за сумму менее приобретаемой. Также можно выйти на альтернативную сделку или разделить квартиру на доли нескольких собственников, тогда доход уменьшится пропорционально числу владельцев.