Как убедить застройщика изменить ДДУ перед подписанием?

Будущие дольщики должны внимательно читать договор долевого участия перед подписанием. Если в ДДУ обнаружены условия, которые обременяют покупателя или ставят его в неудобное положение, то будущий дольщик вправе просить контрагента внести изменения и корректировку неуместных пунктов.

Что такое ДДУ

ДДУ – договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, заключаемый между будущими собственниками недвижимости и застройщиком. Основное условие договора гласит, что покупатель должен выплатить контрагенту фиксированную сумму, а тот потратить их на строительство и передать готовый объект по окончании работ.

С 2024 года, согласно ФЗ №214, деньги покупателей защищены через банковские эскроу-счета. Теперь деньги перечисляются не на счет застройщика, а на банковский счет. Застройщик получит свое вознаграждение только после того, как передаст собственникам готовую недвижимость. Есть застройщик обанкротится, то все средства перечислят обратно покупателю.

Особенности ДДУ, плюсы и минусы

Первое, что нужно сделать перед покупкой квартиры на первичном рынке, это проверить застройщика. Вся нужная информация о девелопере размещена в интернете в свободном доступе.

Во-первых, нужно изучить проектную декларацию. Чаще всего, она есть на официальном сайте в электронном виде. Также можно попросить ее копию в офисе застройщика. В декларации должны быть указаны сроки этапов строительства, технический план здания с поэтажной экспликацией планировки квартир, цель строительства, описание инфраструктуры и окружающих объектов вокруг территории стройки. Во-вторых, необходимо проверить компанию через Федеральный реестр сведений о банкротстве. В-третьих – проверка фирмы по судебным делам. Важны рассмотрения в любом виде – как истцом, так и ответчиком по разбирательству.

Важно!

Обратите внимание на пункт, который описывает территориальное соседство будущего дома. Если есть расхождения в планировке на бумаге и реальном расположении капитальных построек, то нужно уточнить эти моменты у застройщика или отказаться в подписании договора.

Если застройщик не зарегистрирован как юридическое лицо, то нужно отказаться от покупки, так как взыскать средства с физического лица в случае банкротства очень тяжело. Проверить компанию можно в Едином государственном реестре юридических лиц.

В том случае, когда у застройщика уже были объекты строительства, то можно почитать отзывы о нем в интернете. Обычно, люди охотно оставляют отзывы о положительных и отрицательных моментах, с которыми им пришлось столкнуться во время ожидания квартиры от конкретного застройщика.

Каждый покупатель решает сам, покупать квартиру по ЖСК (жилищно-строительному кооперативу) или ДДУ. Для наглядности в таблице приведены плюсы и минусы ДДУ.

Плюсы	Минусы
На этапе котлована цены гораздо ниже, чем на готовое жилье	Застройщик может обанкротиться, тогда покупатель рискует деньгами и потраченным временем
Можно накопить деньги на ремонт, мебель и технику, пока строится дом	Возникновение непредвиденных ситуаций отодвигает срок сдачи дома, если таковые прописаны в договоре
Квартиры, приобретаемые по ДДУ, относятся к категории новостроек, процентные ставки, на которые снижены по ипотечному кредитованию	Если нет собственного жилья, то придется снимать квартиру, пока не построен дом – такие затраты могут растянуться на несколько лет

Согласно сложившейся судебной практике, получить деньги назад, даже с эскроу-счета, очень трудно. Покупатель должен быть готов к тому, что собственное жилье будет отсутствовать 3-5 лет после внесения денег.

Как уговорить застройщика переписать условия договора

Застройщики неохотно идут на внесение изменений в договоре. Частая отговорка – не нравится, не берите, квартиру все-равно купит кто-то другой. Высокая конкуренция и платежеспособность клиента могут сделать девелопера более сговорчивым. Например, когда покупатель готов приобрести несколько квартир или когда продажи объектов только стартовали.

В ДДУ должны быть четко прописаны права и обязательства застройщика по отношению к дольщику. Когда какие-либо пункты не устраивают покупателя, то просить о корректировках лучше всего ссылаясь на законодательство РФ, если какие-то пункты противоречат ему.

Наиболее вероятно внести изменения в те условия, которые обговаривают преобразование площади покупаемой недвижимости. Если застройщик уменьшит площадь квартиры (не более чем на 3% от первоначально заявленной), то он должен компенсировать деньги за каждый квадратный метр. Если произойдет увеличение площади (не более чем на 5%), то покупатель не должен вносить дополнительные деньги на депозит.

Интересный факт!

Если девелопер уменьшил площадь жилого помещения на 4% и более, то можно подать на него в суд, ссылаясь на п4. ст.7 ФЗ 214 о признании договора ничтожным; ст.1102 ГК РФ “необоснованное обогащение” и требовать возмещение морального и материального вреда.

Отказ от корректировок можно обжаловать в суде, если невнесение изменений нарушает права и интересы покупателя. Это имеет смысл только в случае грубого нарушения правил Административного кодекса РФ. Например, когда застройщик отказывается нести денежные издержки при прекращении работ или намеренной остановки стройки.

Таким образом, просить застройщика внести изменения в ДДУ можно в том случае, если положение договора противоречит действующему законодательству РФ или защищает интерес покупателя. Изменение площади квартиры, которые произошли без волеизъявления покупателя; отказ девелопера в несении маржинальной ответственности и соблюдении сроков работ – эти факты являются весомыми причинами обратиться к застройщику или обжаловать его отказ в суде.